L'administrateur veut vendre la maison de vos parents

On vous annonce que la maison va être vendue. Celle où vos parents ont vécu quarante ans. L'administrateur explique que c'est nécessaire, que les frais d'hébergement courent, qu'il n'y a pas le choix. Et vous découvrez le projet quand il est déjà bien avancé. Cette vente ne peut pourtant pas se faire seule.

Ce qu'il faut retenir en 30 secondes. L'administrateur des biens ne peut pas aliéner les biens de la personne protégée sans y avoir été spécialement autorisé par le juge de paix. La vente d'un immeuble entre dans cette catégorie. L'autorisation est un acte judiciaire, elle se demande, elle se motive, et la décision qui l'accorde ou la refuse peut être discutée. Une quinzaine d'autres actes obéissent à la même exigence, et les familles en ignorent presque toujours la liste.

Une vente n'est pas un acte de gestion courante

Le texte distingue nettement ce que l'administrateur fait seul et ce qui suppose l'accord préalable du juge de paix. Aliéner les biens de la personne protégée figure dans la seconde catégorie, à l'exception des fruits et des objets de rebut.

Une précision du texte mérite d'être connue, parce qu'elle est souvent mal comprise : le retrait et le virement de sommes placées sur un compte ne sont pas considérés comme une aliénation, pour autant qu'ils respectent les conditions prévues. Autrement dit, la vigilance sur les comptes et la vigilance sur les biens ne se jouent pas au même endroit.

Les autres actes qui supposent une autorisation

La liste est plus longue qu'on ne l'imagine, et chacun de ces actes est un moment où la famille peut intervenir :

emprunter, hypothéquer ou donner en gage les biens de la personne protégée ;

conclure un bail à ferme, un bail commercial ou un bail à loyer de plus de neuf ans, et renouveler un bail commercial ;

renoncer à une succession ou à un legs, ou l'accepter — l'acceptation ne pouvant en principe se faire que sous bénéfice d'inventaire ;

accepter une donation ou un legs à titre particulier ;

représenter la personne protégée en justice lorsqu'elle demande, avec quelques exceptions dont les constitutions de partie civile et les litiges locatifs ;

acheter un bien immeuble, conclure un pacte d'indivision, transiger ou conclure une convention d'arbitrage ;

continuer un commerce, l'administration pouvant alors être confiée à un administrateur spécial désigné par le juge de paix ;

aliéner des souvenirs et autres objets à caractère personnel, même de peu de valeur ;

acquiescer à une demande relative à des droits immobiliers ;

autoriser l'apposition de signes distinctifs sur les instruments de paiement de la personne protégée.

L'aliénation des souvenirs et objets personnels figure dans cette liste au même titre que la vente d'un immeuble. Ce n'est pas un détail : c'est souvent ce qui blesse le plus les familles, et c'est encadré.

Ce que cela ouvre concrètement

Puisque l'autorisation est judiciaire, elle suppose une demande adressée au juge de paix. Et une demande au juge de paix est un moment où d'autres voix peuvent se faire entendre.

Trois leviers existent.

Écrire au juge de paix avant la décision. Rien n'interdit à un proche d'adresser au magistrat des observations circonstanciées : une proposition alternative de financement, une offre de reprise familiale, un élément sur la volonté exprimée par le parent quand il pouvait encore l'exprimer.

Faire valoir la volonté du parent. Le juge tient compte de l'opinion de la personne protégée, de sa situation personnelle et de sa situation familiale. Le souhait de finir ses jours chez elle, s'il a été exprimé, n'est pas un argument sentimental : c'est un élément que le texte lui commande de prendre en compte.

Demander la désignation d'une personne de confiance. Ce statut place un proche en position d'intermédiaire et de vigie, avec un accès aux rapports que la seule qualité d'enfant ne donne pas.

Quand la vente a déjà eu lieu

Deux questions se posent alors, et elles sont distinctes.

L'autorisation a-t-elle été demandée et obtenue ? Le dossier de la justice de paix le dira. Une aliénation faite sans autorisation n'a pas le même statut qu'une vente régulièrement autorisée.

Le prix correspondait-il à la valeur ? C'est le terrain de la gestion, et il se plaide au moment des comptes. Une cession à un proche de l'administrateur, ou à un prix sans rapport avec le marché, appelle un examen particulier : contester les comptes est la voie ouverte.

Et si les circonstances font apparaître autre chose qu'une mauvaise gestion, le terrain devient pénal.

Questions fréquentes

L'administrateur doit-il prévenir la famille ?

Le texte ne lui impose pas d'informer chaque enfant avant de saisir le juge de paix. C'est précisément pourquoi il faut se rendre visible : demander la désignation comme personne de confiance, ou écrire au juge de paix pour se faire connaître, change la circulation de l'information.

Peut-on s'opposer à la vente ?

On ne s'y oppose pas comme partie à un contrat, puisque l'on n'y est pas partie. On agit en amont, auprès du juge de paix qui doit autoriser. C'est une question de moment : une fois l'autorisation accordée et la vente conclue, la discussion se déplace sur les comptes.

Le juge peut-il refuser ?

L'autorisation n'est pas automatique. Elle suppose une demande et une appréciation, en tenant compte notamment de la situation personnelle et familiale de la personne protégée. C'est là que des observations écrites pèsent.

Et si l'administrateur est mon frère ?

L'exigence d'autorisation est la même, qu'il soit professionnel ou membre de la famille. Elle ne dépend pas de la qualité de l'administrateur, mais de la nature de l'acte.

Agir avant l'autorisation, pas après

Dans ces dossiers, tout se joue dans les semaines qui précèdent la décision du juge de paix. Après, il reste la contestation des comptes, plus longue et moins efficace.

Si une vente se prépare et que vous n'avez pas été entendu, il est encore temps d'écrire. Nous intervenons aux côtés des proches, avant que l'autorisation ne soit donnée.

Olivier Dupont

Avocat au barreau de Liège. Le cabinet ODUA accompagne les familles confrontées à la protection et au patrimoine d'un parent âgé : contestation des mesures, reddition de comptes, détournements, contestation de libéralités.

Sources : ancien Code civil, dispositions relatives à la protection judiciaire des personnes majeures, version consolidée au 27 août 2026 ; Code civil, Livre 4 « Les successions, donations et testaments », version consolidée intégrant les modifications publiées jusqu'au 2 avril 2026 ; Code pénal du 29 février 2024, en vigueur le 1er septembre 2026 ; Code judiciaire, version consolidée au 11 septembre 2026. Exposé général, à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un avis juridique sur une situation particulière.